La SCI, un avantage immobilier
Tu t’apprêtes à acquérir un bien immobilier, tu as entendu que la SCI c’est magique et qu’il ne faut pas acheter sans ?
On te l’accorde la SCI a de nombreux avantages patrimoniaux :
- Une acquisition à plusieurs encadrée : la SCI permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs tout en ayant les relations des acquéreurs encadrées par les statuts.
Que ce soit en famille, entre amis ou entre associés elle permet une sécurité et une répartition définie puisque chaque associé détiendra les parts de la SCI à concurrence de l’apport au capital qu’il aura fourni. L’organisation est bien meilleure et plus stable qu’en ayant recours a l’indivision classique. Qui peut être conflictuelle et pas toujours encadrée ( convention d’indivision).
cela permet d’autant plus que chacun puisse participer à hauteur de ses moyens, et dans le cadre d’un emprunt bancaire cela peut être avantageux puisque la banque regardera la capacité d’emprunt totale et non la capacité individuelle de l’associé.
- Un patrimoine protégé : Les patrimoines personnels des associés sont protégés, les associés de la SCI sont responsables proportionnellement à hauteur des parts qu’ils détiennent. Les dettes sont supportées par la SCI.
- La transmission facilité : Elle permet de transmettre un bien à ses futurs héritiers (enfant ou tiers de son choix) progressivement et en évitant de passer par une déclaration de succession sur la propriété du bien immobilier. En effet il est possible de donner, céder ou transmettre ses parts sociales sans faire face on contraintes des donations , ventes ou transmissions classiques.
- Il est même possible de prévoir un démembrement (usufruit - nue-propriété) dans la répartition des parts de la SCI.
- L’optimisation fiscale : Fiscalement la SCI peut être avantageuse selon les situations, elle peut être soumise à l’impôt sur les sociétés; dans ce cas la SCI permet d’amortir le bien pouvant réduire le résultat imposable, ou elle peut être soumise à l’impôt sur le revenu, dans ce cas les déficits liés au bien détenu sont déductibles du revenu global (sous certaines conditions).
Les charges: Travaux, emprunts, frais déterminés par l’administration fiscale sont plus facilement déductibles avec une SCI.
Mais attention, la SCI n’est pas que avantage, elle représente un coût à sa création (greffe + JAL + honoraires), elle nécessite une gestion
administrative et comptable et elle n’est pas adapté à toutes les acquisitions.
Dans quels cas le recours à une SCI est une mauvaise idée ?
- Le cas de la résidence principale : une acquisition classique de résidence principale présente des avantages fiscaux : exonération de plus-value à la revente, réductions d’impôts ou aides à l’achat, ces avantages peuvent être perdu e’ achetant votre bien avec une SCI (notamment avec une SCI à l’IS ). L’administration pourrait même requalifier cet achat en abus de droit si elle considère qu’il n’y aucun but réel de gestion. Les banques peuvent dans ces cas là être plus dures et demander des garanties plus conséquentes dans le cas d’un emprunt.
La SCI pour acquérir une résidence principale est toutefois bénéfique pour l’achat par un couple non marié ni pacsé, elle permet de protéger les droits du concubin survivant en cas de décès, d’encadrer la relation entre les associés/ concubins, et également d’anticiper une transmission qui pourrait s’avérer complexe.
- La SCI pour investissement commercial : Bonne et mauvaise idée.
Bonne si le but de la SCI n’est ou ne devient pas commercial ( une SCI est par nature civile, une activité commerciale vaudrait sa requalification en société commerciale ). Une location meublée par exemple n’est pas permise en SCI, sauf en cas de respect de certaines conditions.
Alors si on part du principe qu’il s’agit de location nue, l’idée de la SCI peut être bonne pour acquérir un local professionnel, permettant de séparer l’activité du patrimoine (le bien immobilier n’appartenant à la société d’exercice professionnelle en cas de faillite le bien est protégé), afin de simplifier la gestion ou encore pour louer un local à votre propre entreprise (déduire les loyers versés à la SCI des charges de la société).
Alors SCI ou non ?
En résumé la SCI te sera favorable si tu souhaites acquérir un bien immobilier :
- À plusieurs : Évite les contraintes de l’indivision, permet une gestion facilitée, une meilleure répartition de détention, facilite l’emprunt bancaire dans certains cas.
- Pour transmettre ton patrimoine : Transmission progressive possible hors cas de donation, vente ou succession classique tout en gardant le contrôle de la SCI, et en cas de patrimoine conséquent, elle permet de regrouper tous ou plusieurs biens en une seule entité (gestion simplifiée, répartition facilitée).
- Pour acheter des locaux professionnels : Bien immobilier protégé, versements de loyers (même à la retraite), fiscalement intéressant.
- Et enfin pour éviter les contraintes dues à l’indivision classique (encadrement rigoureux, évite les conflits, cession facilité)
Et surtout ne te lances pas dans la SCI si ces raisons ne te concernent pas mais que en plus tu es une personne seule, tu souhaites faire de la location meublée (sauf exceptions), ou tu es sur le point d’acquérir ta résidence principale.
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